Cómo ser propietario sin comprar.



Todos sabemos que para ser propietario de un inmueble, hay que comprarlo pagando un precio y firmando la correspondiente escritura de compraventa.

Sin embargo, el Código Civil establece otra forma para  adquirir la propiedad de un bien inmueble y la llama USUCAPION o PRESCRIPCION ADQUISITIVA.

Por medio de ella, quien haya estado en posesión de un bien inmueble durante cierta cantidad de años tiene derecho a ser su propietario.

¿Cuánto tiempo de posesión es necesario?

Se requieren 20 años de posesión contínua e ininterrumpida para poder adquirir la propiedad de un inmueble.

Este plazo baja a 10 años si quien ocupa el inmueble, lo hace de buena fe. Esto quiere decir que está convencido de que es propietario del inmueble. Es el ejemplo de quien tiene la escritura del inmueble pero quien le vendió no era el propietario.

¿La propiedad se adquiere de forma automática?

No. Es necesario iniciar un juicio de usucapión en los tribunales de la jurisdicción del inmueble.
Es necesario que el juez corrobore que se ha poseído la casa durante los plazos mencionados y autorice entonces la adquisición de la propiedad.

¿Cómo convencer al Juez de que se ha tenido la posesión durante 20 años?

Mediante evidencia.

La prueba por excelencia es el pago de impuestos y servicios, mediante la presentación de las boletas. Si no se conservaron estas boletas, puede solicitarse al Juez que requiera la información de los pagos directamente a los Organismos.

¿Puedo pagar hoy los impuestos de los últimos 20 años?

Puedo, pero esto no va a demostrar que estuve en posesión del inmueble durante todo ese tiempo sino que pagué todo junto ahora para intentar ser el propietario. Casi seguro no me darán la propiedad.

¿Qué otras pruebas son posibles?

También sirven los gastos que se hayan hecho para mantener o mejorar el inmueble, tales como arquitectos, plomeros, electricistas, pintores, gasistas, etc. Todo debe ser debidamente comprobado mediante facturas.

Pueden ofrecerse testigos que declaren que el interesado vivió en esa propiedad durante los años requeridos y qué mejoras ha hecho en el inmueble.

Se permite la transcripción de esta nota siempre que sea íntegra y se incluya un link a este Blog.



13 comments:

  1. Si alguien ocupa un inmueble por 20 años haciéndose cargo de todos los gastos y también mejorando el mismo, pero sabe quién es el dueño, ¿procede la usucapion?
    No entiendo cómo alguien puede vender con escritura si no es el verdadero dueño.

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  2. Es irrelevante que quien ocupe el bien sepa o no quién era su dueño.

    Lo importante es que el ocupante tenga ánimo de posesión (y lo demuestre con pruebas) y que el dueño no reclame su legítimo derecho sobre la propiedad durante 20 años.

    No es que "venda con escritura no siendo el dueño". Va a poder vender esa propiedad una vez que un juez determine que se dan los supuestos mencionados y declare que el poseedor veinteañal es el nuevo propietario por usucapión. Sin esa sentencia judicial, no se puede transferir el dominio del bien inmueble en cuestión.

    Gracias por comentar. Nos enriquece a todos.

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  3. Es posible pagar los impuestos de un terreno baldío durante ese tiempo y reclamar luego la titularidad del mismo ?

    Recientemente en Merlo, San Luis, vi algún cartel judicial que hablaba de una posesión veinteañal.

    Te felicito y agradezco por el blog y la permanente buena información que brindás en el mismo.

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  4. Muchas gracias por el comentario.

    El pago de impuestos es una de las pruebas más utilizadas y de mayor peso al iniciar un juicio de usucapión,porque demuestra el "animus domini" (deseo de ser propietario) de quien los paga.

    Sin embargo, no basta con esa sola prueba, sino que no dben quedar dudas sobre la posesión del inmueble, ya sea demostrando que se lo alambró, que se edificó, que se plantaron árboles, etc. Todo eso en forma pacífica y sin reclamo alguno del propietario.

    Saludos.

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  5. Mi fallecido padre nos dejo una propiedad en la cual residimos desde hace 36 años.

    Actualmente vive en la propiedad mi madre , desde luego se paggaron los impuestos durantes estos años.

    Ahora la situacion que se me plantea es la siguiente.

    Mi madre no quiere realizar la usacapion en vida de ella , y mi preocupacion es que hacerla despues que mi madre fallezca , traiga algun tipo de complicacion.

    Existe alguna forma de que yo la realice ahora junto a mi hermana?

    Podemos perder los derechos?

    O mi madre puede transferir o ceder los derechos sobre toda la propiedad a otra persona?

    Muchas gracias mariano

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  6. Alejandro:

    Lo que planteás es una sucesión y no una usucapión.

    Por más que tu madre quisiera, no podría realizar una usucapión de un inmueble que pertenece a los herederos de tu padre.

    Lo que deben hacer es la sucesión.

    Saludos.

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  7. Gracias por escribir artículos tan claros para que la gente que no entiende el vocabulario legal lo interprete correctamente.
    ¿Tenés idea cuanto puede llegar a tardar este trámite?.
    A modo de comentario: en mi caso me "vendieron" una propiedad que estaba en sucesión la cual nunca se finalizo y solo tengo el boleto de compraventa, en pocas palabras fue una estafa. Lo que tengo son 20 años de pagos de impuestos, algún que otro testigo y las reformas en la casa son muchisimas, ahora la casa tiene el doble de ambientes que cuando la "compramos", eso si, ninguna factura de arreglos. No se si serviran pero fotos tengo de sobra (de antes y después).

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  8. Jorge:
    La demora puede ser de varios meses.
    Si necesitás asesoramiento específico sobre el tema que planteás, por favor escribime a derechoactivo@gmail.com para combinar para una consulta.

    Saludos cordiales.

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  9. Lo voy a tener en cuenta, igual me faltan unos meses para cumplir los 20 años pero mas allá de eso tengo todo pago. Gracias.

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  10. hola mi pregunta es si se puede vender una casa que tiene la escritura que se tramito en municipalidad , en oficina de tierras , son las escrituras que se entregan mediante un acto del intendente ,y como es el tramite para vender si es que se puede,.

    att:alberto

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  11. Anónimo:

    Si bien no se relaciona con el tema publicado, le contesto brevemente:

    La regla es que si se es propietario, se puede vender. Habría que revisar el instrumento por el cual se otorgó la propiedad y la normativa específica que tiene que ver con esa entrega de tierras.

    Saludos.

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  12. Hola mi nombre es Leonela. Mi papá falleció recientemente y dimos con mis hnas y mi mamá que la casa que compraron el el año1982 ni papá la puso a nombre de un amigo en 1989. Desde cuando se cuenta el plazo de los 20 años? que podemos hacer? tenemos todas las boletas de impuestos pagadas por nosotros.

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  13. Los 20 años es lo que debe durar la posesión del inmueble.

    Saludos cordiales.

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